Après plusieurs mois de discussion, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 reprend plusieurs propositions du député Laurent Grandguillaume dans son rapport remis au premier Ministre, fin 2013. Le régime de l'auto-entrepreneur est maintenu mais adpaté sur les plans juridique, social et fiscal. Plusieurs ajustements du statut de l'Entrepreneur individuel à Responsabilité Limitée (EIRL) sont apportés par la loi, dans l'attente d'une réforme plus globale du statut de l'entreprise individuelle. D'autres mesures relatives principalement aux baux commerciaux et aux artisants sont également prévues par ce texte. Décryptage des principales dispositions de cette loi qui intéressent l'expert-comptable...
Les mesures relatives aux baux commerciaux
Baux de courte durée
La durée maximale des baux de courte durée est portée de deux à trois ans, au-delà desquels la conclusion d'un nouveau bail dérogatoire n'est plus possible pour exploiter un même fonds dans les mêmes locaux.
Etat des lieux
Qu'il s'agisse d'un bail dérogatoire ou commercial, la loi oblige désormais les parties à établir un état des lieux hors de la prise de possession et de la restitution des locaux par le preneur. Celui-ci est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles ; à défaut d'accord, un huissier de justice l'établira, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés entre les cocontractants.
Charges et travaux
Pour permettre au preneur d'apprécier la répartition et le montant des charge et travaux à supporter et de réduire, in fine, les litiges et contentieux sur ce sujet, tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés du 1er septembre 2014 devront comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, ainsi que l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donnera lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. Lors de la conclusion du contrat, puis tous les trois ans, le bailleur devra communiquer au preneur un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget récapitulatif des travaux qu'il a réalisés au cours des trois dernières années précédentes en précisant leur coût.
Un décret précisera les modalités d'application de cette mesure.
Loyer
En cas de révision triennale et de renouvelement d'un bail commercial pour une durée n'excédant pas neuf ans, l'indice du coût de la construction ne pourra plus être pris en compte pour apprécier la variation du loyer intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Seuls l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) et l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), tous deux trimestriels, seront pris en compte pour apprécier la variation du loyer du bail renouvelé (en l'absence de modification notable des éléments composant la valeur locative des lieux).
Par ailleurs, l'augmentation du loyer en cas de déplafonnement sera limité pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Cession du bail
La loi prévoit que la cession du bail commercial assortie d'une clause de garantie du cédant au profit du bailleur est possible dans la limite de trois ans à compter de la cession du bail. En l'absence de paiement du loyer, le bailleur devra en informer le cédant dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée.
Congé
Le congé délivré en fin de bail pourra désormais être donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, l'acte extrajudiciaire n'étant plus la seule forme autorisée.
Droit de préférence en cas de vente du local
La loi instaure, sauf exceptions, à compter du 18 décembre 2014, un droit de préférence pour le preneur, en cas de vente du local commercial ou artisanal par son propriétaire et en fixe les modalités d'application.
